Meer sociale huur bouwen is belangrijk. Maar de woningen moeten ook aansluiten bij de vraag. Met instrument 4 uit de Lokale Gids Sociale Huur – kwalitatieve kaders nieuwbouwprogramma – stel je heldere eisen aan omvang, prijs en variatie van nieuwe sociale huurwoningen.
Wat is het?
Kwalitatieve kaders zijn een wensenpakket van de gemeente voor nieuwbouw. Denk aan:
- een minimale woonoppervlakte
- een verdeling in prijs-kwaliteitcategorieën
- eisen aan levensloopbestendigheid
- verplichte voorzieningen
- normen voor het woongebouw en de woonomgeving
- een gewenste mix van categorieën binnen een project
Je werkt de kaders meestal uit in een beleidsregel. Je kunt ze ook opnemen in het omgevingsplan. Dan worden ze een afdwingbare norm.
Waarom gebruik je het?
-
Consistente kwaliteit over projecten heen.
Door vooraf eisen vast te leggen over bijvoorbeeld woongrootte, duurzaamheid, toegankelijkheid en woonkwaliteit, voorkom je dat de ene ontwikkeling wél en de andere niet aan de basisstandaard voldoet.
-
Toetsbaarheid en verantwoording.
Met concrete criteria kan een gemeente objectief beoordelen of een plan voldoet, in plaats van te varen op losse indrukken. Dat versterkt de positie richting de ontwikkelende partij, maar ookrichting raad en bewoners.
-
Aansluiting bij de lokale opgave.
Kaders kunnen worden toegesneden op de specifieke doelgroepen (starters, ouderen, gezinnen) en wijkcontext, zodat nieuwbouw echt aansluit bij de behoefte.
Hoe gebruik je het?
Je gebruikt kwalitatieve kaders door:
- een ondergrens te stellen aan de woonkwaliteit van sociale huur
- variatie in het sociale huurprogramma van een project te realiseren
- voldoende prijscategorieën te bieden voor verschillende inkomensgroepen
- bouwaanvragen te toetsen bij de vergunningverlening
- afspraken te maken over uitzonderingssituaties, bijvoorbeeld in een anterieure overeenkomst
Zes gemeenten in Holland Rijnland werken al met dit instrument: Leiden, Alphen, Oegstgeest, Nieuwkoop, Noordwijk en Hillegom. Alphen gebruikt woningbehoefteonderzoek voor advies per locatie. Toch blijken de programmawensen in de praktijk lastig af te dwingen. Noordwijk ervaart dat anders: zij koppelen de kwalitatieve eisen aan de eis van 30% sociale huur in het omgevingsplan. Zo is het instrument daar wél goed afdwingbaar.
3 valkuilen
-
Te weinig ruimte voor de locatie
Kwalitatieve kaders zijn vaak eenzijdig bepaald door de gemeente. Er is dan weinig ruimte voor de situatie op de locatie, en de visie van de corporatie of verhuurder blijft buiten beeld.
Tip: ga in gesprek met corporaties over de kaders. Zo sluiten ze beter aan bij wat haalbaar is.
-
Geen zicht op instandhouding
De kaders regelen vaak alleen de start van een project. Ze zien niet toe op de prijssegmenten door de tijd heen.
Tip: maak aanvullende afspraken over instandhoudingstermijnen, bijvoorbeeld in een anterieure overeenkomst.
-
Moeilijk afdwingbaar als beleidsregel
Een beleidsregel is zelfsturend. Ontwikkelaars kunnen ervan afwijken.
Tip: neem de kaders op in het omgevingsplan. Zo worden ze een afdwingbare norm, zoals Noordwijk laat zien.
Hoe zou jij dit instrument toepassen in jouw gemeente? Laat het ons weten via info@hrw-wonen.nl.
